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土地使用權評估
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土地使用權評估

  

目的
    土地出讓,使用權轉讓,投資入股;抵押貸款,租賃,破產清算等。


方法
一、市場法
    (一) 市場法及其適用條件
    市場法也稱市場比較法,是將待估土地與近期已經進行交易的類似土地加以比較,從已進行交易的類似土地的價格,修正得出待估土地價格的一種評估方法
    (二) 市場法應用的步驟與過程
    1、 廣泛搜集交易資料,確定比較案例。
    選取的供比較參照的交易案例,與待估土地應具有相關性和替代性,應符合下列要求:
    (1)與待估土地用途應相同。
    (2) 與待估土地交易類型應相同。
    (3)交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。
    (4)與待估土地所處地區的區域特性及個別條件要相近。
    (5)交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。
    2、進行交易情況的修正。
    (1)有一定利害關係的主體之間的交易。
    (2) 交易時有特別動機,如急於出售或購買。
    (3) 買方或賣方不了解市場行情。
    (4) 其他特殊交易情形。
    3、進行交易時間的修正。
    4、進行區域因素修正。
    5、進行個別因素修正。
    6、確定待估土地評估值。可采用算術平均法、加權平均法、中位數法或眾數法處理。
二、收益法
    (一) 收益法的應用形式
    土地使用權評估中的收益法,亦稱收益還原法,是指通過預測土地未來產生的預期收益,以一定的還原利率將預期收益折算為現值之和,從而確定土地評估值的方法。

    (二) 土地收益額及其估算
    實際收益是指在現狀下實際獲得的收益,實際收益一般來說不能用於評估,因為個別人或個別企業的經營能力等對實際收益的影響較大。客觀收益是排除了實際收益中屬於特殊的、偶然的因素後所得到的一般正常收益,客觀收益才能作為評估的依據。土地收益包括有形收益和無形收益,計算收益時不僅要包括有形收益,還要包括無形收益。土地收益通常是通過土地的具體使用,以房地合一的形式獲得的。以房地產出租為例,求取土地純收益時,通常按下列步驟進行:
    1、計算總收入。
    2、求取總費用。(此處不包括利息)
    3、求取總收益。
    4、確定房屋純收益。房屋現值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數
    5、求取土地純收益。
    (三) 土地還原利率及其估算
    1、利用收益還原法公式,通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料,反推算出還原利率。
    2、通過完全利率(無風險收益率)加上風險險調整值(風險收益率)的方法求取還原利率。
還原利率=安全利率+風險調整值
3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。
   (四) 土地收益年限及其測算
    土地收益年限是指待估土地從評估時點開始,其收益能力延續的時間長度,通常以年為單位。一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。
三、成本法
    (一) 成本法及其適用範圍
    成本法亦稱成本逼近法,是以開發土地所耗費的各項費用之和為依據,再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
    成本法一般適用於新開發土地的評估,特別是土地市場發育不完善,土地成交實例不多,無法利用市場法等其他方法評估時采用。同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學校、公共建築、公益設施等具有特殊性的土地評估時采用。